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净负债率远超警戒线 首创置业力偿千亿债务

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在危机感的推动下,前行业前30位房地产开发商(.HK)正在加快步伐。

几天前,BCL Capital公布了2019年中期业绩。期内,本集团实现合同金额405.4亿元,同比增长12.4%;营业收入104.76亿元,增长47.21%;归属于母公司股东的净利润为11.87亿元,同比增长约61.23%。

受航运节奏和城市布局影响,BCL Capital去年未达到800亿的销售目标。与此同时,Capital Land的债务很高,净负债率为168.63%。在团队规模下,BCL今年加快销售,甚至出售资产以缓解现金流压力。

由于“破臂生存”,首次购房的资金约为373.87亿元,比2018年底增加148.16亿元。即便如此,BCL具有较高的杠杆率,有利息负债约1023.72亿元,净负债率154.3%,远超安全警戒线。

沮丧的老式房地产公司

去年年初,该公司雄心勃勃。它提出2018年的销售额将分别为750亿元和800亿元。 2019年和2020年,销售额将超过1000亿元和1400亿元。然而,去年的表现不仅没有达到目标,而且公司的目标今年降至800亿。今年上半年,其目标实现率仅略高于一半。

期内,BCL Capital实现合约面积162.7万平方米,同比增长19.4%;合同金额405.5亿元,同比增长12.4%。主营业务中,房地产销售,咨询服务,土地一级开发,投资物业租赁收入分别为73.72亿元,3700万元,25.65亿元,3.5亿元。

缺乏销售增长与BCL的城市布局密不可分。作为北京市国有资产监督管理委员会下属的国有企业,Capital Land于2003年初在北京开发。2005年后,BCL Capital开始向西南和长江扩张三角洲向天津,成都,重庆和无锡开放市场。

即便如此,今年上半年北京的销量约为215亿元,占53%。天津,上海,成都,重庆和澳大利亚分别实现销售额约62.53亿元,50.91亿元,8.08亿元,8.39亿元和11.87亿元的销售额。

北京的重仓库,但北京市场不是第一个世界。根据Cree的数据,今年上半年北京公司股权的前三大公司分别被中国海运(.HK),寿凯(.SH)和华润(.HK)所占据。 BCL的房屋所有权跌至前十,仅排名第19,股本为30.2亿元。

意识到布局的制约因素,今年上半年,BCL开始采用一级联动,资金平台征地,合作开发等方式积极收购土地。期内,共获得13个新的二次开发项目,总投资约171.3亿元。三个核心城市圈的投资占81.3%。住宅业务首先进入苏州,佛山,东莞和厦门等城市。

截至报告期末,首地资本土地总面积为1308.9万平方米,总股权建筑面积为904.4万平方米。在土地储备的土地总面积中,85%是开发物业,15%是投资物业和其他。 “现有的土地储备足以满足公司未来三年的发展需求,规模适中,”该公司表示。

为生存而出售的高额债务

自今年年初以来,BCL继续出售其资产以换取现金流。 7月31日,首份房屋所有权公告称,北京阳光花园商业投资有限公司35%的股权以3.85亿元的底价转让给北京瑞腾阳光物业管理有限公司。仅在7月份,BCL Capital就披露了三个“卖出资产”的问题。

根据北京产权交易所的信息,7月3日,公司宣布,资本集团的子公司康成房地产有限公司拟转让沉阳吉天房地产有限公司50%的股权,转让价格约为1.565亿元人民币。与此同时,建议首次购房。转让北京天成永源房地产有限公司50%股权

出售资产的背后是BCL降低杠杆率的愿望。截至2018年末,本集团负债总额为1,315.16亿元,资产负债率为77.49%,净负债率为168.63%。

面对高负债率,Capital Land甚至提出了供股计划。 3月10日,公告称,预计每10股现有股份不会发行不超过5股权益股份,预计已发行股份总数增幅不超过50%。

由于集约化经营,BCL现金流的压力已经暂停。截至报告期末,其货币资金总额为373.87亿元,比2018年末增加148.16亿元。短期借款24.33亿元,一年内到期的非流动负债为22.674元。十亿元,这足以弥补短期债务。

但减少杠杆并不容易。截至报告期末,BCL资本总资产约为1953.51亿元,同比增长58.51%;负债总额约为1532.36亿元,同比增长约59.3%;资产负债率约为78%,比去年年底增加1个百分点。

其中,本集团的计息负债为1023.72亿元,股东权益为421.5亿元。净负债率为154.3%,低于2018年底,但仍处于行业的高位。值得注意的是,在此期间,它的永久债务为165.72亿元。如果计算中包含此项,则BCL的杠杆率会更高。

Wind数据显示,2018年,A股30个样本房的平均净负债率达到148.16%,H股30个样本房的平均净负债率达到115.32%。其中,有14家平均净负债率的A股房地产企业和9家H股房地产企业。其中一个是第一个。

在资金压力下,BCL Capital在上半年从银行贷款,公共债券,私人债务,公司债券和债务融资计划中筹集资金。这导致第一资本房地产的当期利息支出为15.28亿元,而集团的净利润仅为17.59亿元,归属于母公司股东的净利润仅为11.87亿元。

除了加速营业额和多渠道密集融资外,A股的影响也被视为第一家的主要策略之一。早在2004年,Capital Land就宣布重返A计划。但是,内地资本市场从来没有根本放松对房屋公司上市的门槛和要求,而且变得越来越苛刻。 2018年9月,BCL Capital最终向中国证监会申请撤回A股申请。

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